Immobilienwissen einfach erklärt.

Für die Prüfung zählt nicht nur der aktuelle Zins. Häufig werden ein kalkulatorischer Zins, ein Ansatz für Unterhalt und Nebenkosten sowie die notwendige Amortisation zusammengezählt. Weitere Verpflichtungen wie Leasing, Kredite oder Alimente können das verfügbare Einkommen zusätzlich reduzieren. Als verbreitete Orientierung soll die Belastung ungefähr einen Drittel des Bruttoeinkommens nicht überschreiten; jedes Institut prüft nach eigenen Kriterien.

Die Belehnung ist das Verhältnis zwischen Hypothek und dem von der Bank anerkannten Objektwert. Bei CHF 800’000 Hypothek und CHF 1’000’000 Bankwert beträgt sie 80 %. Der Belehnungswert kann unter dem Kaufpreis liegen. Dann wird die mögliche Finanzierung kleiner und der Eigenmittelbedarf grösser.

Der Bereich bis ungefähr zwei Drittel des Bankwerts wird häufig als 1. Hypothek bezeichnet. Der darüberliegende Teil bis zur maximal akzeptierten Belehnung wird als 2. Hypothek betrachtet und muss üblicherweise innerhalb einer Frist, oft bis zur Pensionierung oder innert 15 Jahren, reduziert werden. Die konkrete Struktur legt die Bank fest.

Bei der direkten Amortisation sinkt die Hypothek durch laufende Rückzahlungen. Bei der indirekten Amortisation fliesst das Geld beispielsweise in eine verpfändete Säule 3a; die Hypothek bleibt zunächst gleich. Direkte Rückzahlung senkt die Schuld, indirekte Rückzahlung verbindet Finanzierung mit Vorsorge. Steuern, Gebühren, Vorsorgeziel und Flexibilität müssen gemeinsam verglichen werden.

Eine Festhypothek fixiert den Zins für eine vereinbarte Laufzeit und schafft Planungssicherheit, kann aber bei vorzeitigem Ausstieg teuer sein. Eine SARON-Hypothek folgt dem Geldmarkt zuzüglich Bankmarge; ihre Belastung kann steigen oder fallen. Variable Hypotheken haben keine feste Laufzeit, sind jedoch häufig teurer. Entscheidend sind Risikofähigkeit, Planungshorizont und Flexibilitätsbedarf.

Bei einer Refinanzierung wird eine auslaufende oder bestehende Hypothek neu geordnet. Nicht nur der Zinssatz zählt: Laufzeiten, Staffelung, Amortisation, Kündigungsfristen, Vorfälligkeitskosten, Pensionierung und künftige Renovationen gehören in den Vergleich.

Bei grösseren Bau- und Umbauvorhaben werden Zahlungen oft nach Baufortschritt freigegeben. Die Bank kann Offerten, Rechnungen und Eigenleistungen kontrollieren. Nach Abschluss wird die Baufinanzierung häufig in eine Hypothek überführt. Ein realistischer Zahlungsplan und eine Reserve verhindern Liquiditätsengpässe.

Das Grundbuch dokumentiert Eigentum, Grundstücksbeschrieb, Dienstbarkeiten, Grundlasten, Vormerkungen und Grundpfandrechte. Ein Auszug zeigt also nicht nur, wem die Immobilie gehört, sondern auch Rechte und Belastungen, welche Nutzung und Wert beeinflussen können. Vor einem Kauf sollten unklare Einträge erklärt werden.

Der Schuldbrief dient der Bank als Grundpfandsicherheit. Registerschuldbriefe werden elektronisch im Grundbuch geführt. Bei einer Hypothekenerhöhung prüft die Bank, ob Höhe und Rang der vorhandenen Schuldbriefe genügen. Eine Neuerstellung oder Erhöhung kann Notariats- und Grundbuchkosten verursachen.

Der Rang bestimmt die Reihenfolge, in der Grundpfandsicherheiten bei einer Verwertung berücksichtigt werden. Eine Sicherheit im 1. Rang steht vor nachfolgenden Rängen und ist für die Bank daher stärker. Betrag, Rang und freie Pfandstellen müssen bei einer Aufstockung zusammenpassen.

Wegrecht, Wohnrecht, Nutzniessung, Leitungsrecht oder Näherbaurecht sind typische Dienstbarkeiten. Sie können ein Grundstück berechtigen oder belasten. Wichtig ist nicht nur der kurze Eintrag im Auszug, sondern der vollständige Beleg mit Inhalt, Fläche, Dauer und begünstigten Personen.

Ein Grundstückkauf wird öffentlich beurkundet. Im Vertrag sind Kaufpreis, Zahlung, Übergang von Nutzen und Gefahr, Gewährleistung, Inventar, Steuern, Gebühren und Sicherheiten zu klären. Eine Reservationsvereinbarung sollte erst unterschrieben werden, wenn Rücktrittsbedingungen, Reservationszahlung und Finanzierbarkeit verstanden sind.

Unter bestimmten Voraussetzungen können Handwerker für unbezahlte Arbeiten ein Pfandrecht am Grundstück eintragen lassen. Eigentümer sollten Zahlungsstände, Subunternehmer und Fristen deshalb überwachen und bei Unsicherheit rechtlichen Rat einholen.

Vorsorgekapital darf im gesetzlichen Rahmen für selbstbewohntes Wohneigentum verwendet werden. Ein Vorbezug erhöht die verfügbaren Eigenmittel, reduziert aber Vorsorgevermögen und löst eine separate Steuer aus. Bei der Verpfändung bleibt das Kapital bestehen, dient jedoch als Sicherheit. Familie, Risikoabsicherung und Pensionierung gehören zwingend in die Entscheidung.

Du besitzt die Wohnung im Sonderrecht und gleichzeitig einen Anteil an gemeinschaftlichen Teilen wie Dach, Fassade, Heizung und Umgebung. Prüfe Reglement, Wertquote, Versammlungsprotokolle, geplante Sanierungen, Versicherungen und Stand des Erneuerungsfonds. Ein tiefer Fonds kann spätere Sonderbeiträge bedeuten.

Regelmässiger Unterhalt schützt Nutzbarkeit und Wert. Rückstellungen sollten sich am Alter wichtiger Bauteile orientieren: Dach, Fassade, Heizung, Fenster, Leitungen, Küche und Bad. Gebäude-, Haftpflicht- und je nach Objekt weitere Versicherungen sind mit Deckung, Selbstbehalt und Ausschlüssen zu prüfen.

Der Realwert betrachtet vereinfacht Land, Gebäude, Altersentwertung und Umgebung. Der Ertragswert leitet den Wert aus nachhaltig erzielbaren Nettoerträgen ab und ist bei Mietobjekten besonders wichtig. Der Verkehrswert ist die Einschätzung eines unter normalen Bedingungen erzielbaren Marktpreises. Je nach Objekt werden Methoden kombiniert.

Die Bruttorendite vergleicht Jahresmiete und Kaufpreis, ignoriert aber Kosten. Die Nettorendite berücksichtigt Eigentümerkosten. Die Eigenkapitalrendite bezieht den verbleibenden Ertrag auf das eingesetzte Eigenkapital und wird durch Fremdfinanzierung verstärkt, in guten wie in schlechten Szenarien.

Der Nettoertrag wird durch den Kapitalisierungssatz geteilt, um einen Ertragswert abzuleiten. Ein tiefer Satz führt rechnerisch zu einem höheren Wert. Der passende Satz hängt von Lage, Zustand, Vermietung, Zinsen und Risiken ab; deshalb ist eine Zahl ohne Objektbezug nicht seriös.