Ziel
Erhalten, verbessern, erweitern oder für Vermietung vorbereiten?
Hauseigentümer
Deine Immobilie sinnvoll weiterentwickeln.
Du besitzt bereits ein Haus oder eine Wohnung. Jetzt möchtest du vielleicht renovieren, die Hypothek aufstocken, eine Refinanzierung prüfen oder eine weitere Liegenschaft kaufen.
Möglichkeiten
Was du aus deiner Liegenschaft machen kannst
Renovieren
Küche, Bad, WC, Dach, Fassade, Fenster oder Innenräume erneuern. Wichtig ist, Kosten, Nutzen, Steuerfolgen und Finanzierung zusammen zu betrachten.
Mehr auf der Lasche Renovieren →Hypothek aufstocken
Du nimmst zusätzliches Geld über die bestehende Immobilie auf. Dafür prüft die Bank Wert, Einkommen, Belastung und Sicherheiten neu.
Keine automatische Zusage.Refinanzierung prüfen
Bestehende Hypothek neu anschauen: Laufzeiten, Zinsmodell, Amortisation, mögliche Erhöhung und Risiken bei vorzeitigem Wechsel.
Bei Ablauf besonders wichtig.Weitere Liegenschaft
Die bestehende Immobilie kann eventuell helfen, Eigenmittel für ein Renditeobjekt zu schaffen. Die Bank prüft aber beide Immobilien zusammen.
Risiko für Zuhause beachten.Privatkredit für Renovation?
Ein Privatkredit wirkt schnell und einfach. Er ist aber oft teurer als eine Hypothek und muss meistens mit festen monatlichen Raten zurückbezahlt werden. Diese Raten belasten später auch die Tragbarkeit.
Hypothekenerhöhung prüfen?
Eine Hypothekenerhöhung kann günstiger sein, weil die Immobilie als Sicherheit dient. Sie ist aber nur möglich, wenn Wert, Einkommen, Tragbarkeit, Zweck und Sicherheiten passen.
Schuldbrief und 1. Rang einfach erklärt
Wenn eine Bank eine Hypothek gibt, möchte sie eine Sicherheit auf der Immobilie. Diese Sicherheit wird über Grundbuch und Schuldbrief geregelt. Der Rang zeigt, wer im Ernstfall zuerst berücksichtigt würde.
Reihenfolge im Grundbuch
1. Rangstärkste Sicherheit für die Bankzuerst
2. Rangweitere Sicherheit nach dem 1. Rangdanach
späternachrangige Sicherheitenmehr Risiko
Warum ist das wichtig?
Wenn du die Hypothek aufstockst, prüft die Bank, ob bestehende Schuldbriefe ausreichen oder ob eine Anpassung nötig ist. Das kann Notar- und Grundbuchkosten auslösen.
Einfach gesagt: Neben dem Betrag zählt auch, wie die Hypothek rechtlich abgesichert ist.
Hypothek aufstocken: rechnerischer Spielraum ist noch keine Zusage
Eine höhere Bewertung kann Spielraum schaffen. Ob er tatsächlich nutzbar ist, entscheidet sich aber erst mit Einkommen, Tragbarkeit, Zweck, Schuldbriefen und der gesamten Kundensituation.
| Prüfschritt | Beispiel | Was er bedeutet |
|---|---|---|
| Aktueller Bankwert | CHF 1’200’000 | Wert, den die Bank heute anerkennt. |
| 80-%-Orientierung | CHF 960’000 | Rechnerische Obergrenze, nicht automatisch verfügbar. |
| Bestehende Hypothek | CHF 650’000 | Bereits beanspruchte Finanzierung. |
| Theoretische Differenz | CHF 310’000 | Nur nutzbar, wenn die neue Belastung tragbar ist und die Bank zustimmt. |
Basel III kurz erklärt: Die Regeln betreffen vor allem Banken und deren Risikogewichtung. Für Eigentümer kann es bei Hypothekenerhöhung, Verlängerung oder Renditeobjekten bedeuten, dass Banken genauer auf Risiko, Belehnung, Unterlagen und Objektart schauen.
Renovieren
Renovation, Umbau oder Erweiterung richtig planen.
Eine Renovation ist nicht nur ein Bauprojekt. Sie betrifft Budget, Finanzierung, Steuern, Unterlagen und oft auch den Wert, mit dem die Bank rechnet.
Zustand
Dach, Fassade, Fenster, Küche, Bad, WC, Leitungen und Feuchtigkeit prüfen.
Kosten
Offerten, Planung, Gebühren, Reserve und mögliche Mehrkosten einrechnen.
Finanzierung
Eigenmittel, Hypothek aufstocken oder Zwischenfinanzierung vergleichen.
Belege
Offerten und Rechnungen sauber aufteilen und aufbewahren.
Werterhaltend
Diese Arbeiten erhalten den bisherigen Zustand oder stellen ihn wieder her. Beispiele: Reparaturen, Ersatz bestehender Bauteile, Dachreparatur, Fassade instand halten, Bad oder Küche im ähnlichen Standard erneuern.
Einfach gesagt: Die Immobilie bleibt in gutem Zustand.
Wertvermehrend
Diese Arbeiten schaffen zusätzlichen Nutzen, mehr Fläche oder einen höheren Standard. Beispiele: Dachstock ausbauen, Einliegerwohnung schaffen, neue nutzbare Fläche oder deutliche Standardverbesserung.
Einfach gesagt: Die Immobilie wird besser nutzbar oder kann mehr Wert haben.
Kostenplanung
Plane nicht nur Handwerkerkosten. Denke auch an Planung, Gebühren, Bewilligungen, Versicherungen, Reserve und mögliche Übergangslösungen.
Hypothek für Renovation
Die Bank prüft, ob die Renovation wertrelevant ist, ob die höhere Belastung tragbar bleibt und ob Sicherheiten ausreichen.
Steuerliche Einordnung
Unterhalt, Wertvermehrung und Energiemassnahmen sollten auf Rechnungen möglichst getrennt werden. Kantonale Regeln können unterschiedlich sein.
Finanzierung passend zum Projekt wählen
Eigene Mittel
Es entstehen keine neuen Schulden. Gleichzeitig darf die Liquiditätsreserve für Unerwartetes nicht vollständig verschwinden. Bei älteren Gebäuden sind Nachträge besonders häufig.
Privatkredit
Kann rasch verfügbar sein, kostet aber oft mehr und wird mit festen Raten zurückbezahlt. Diese Verpflichtung reduziert das freie Budget und kann spätere Bankprüfungen beeinflussen.
Hypothek oder Baukredit
Eine Aufstockung kann günstiger sein, setzt aber Bankwert, Tragbarkeit und ausreichende Sicherheiten voraus. Bei grossen Umbauten kann die Bank Rechnungen über einen Baukredit nach Fortschritt bezahlen.
Offerten vergleichbar machen
Eine Sammelposition wie «Umbau Küche und Bad» hilft später weder Bank noch Steuerfachperson. Verlange eine Trennung nach Planung, Abbruch, Arbeit, Material, Ersatz bestehender Teile, neuem Ausbau, Gebühren und Reserve.
So erkennst du Preisunterschiede und kannst werterhaltende sowie wertvermehrende Bestandteile besser dokumentieren.
Belege von Anfang an ordnen
Bewahre Offerten, Verträge, Rechnungen, Zahlungsnachweise, Fotos vor und nach dem Umbau, Pläne und Bewilligungen zusammen auf. Notiere bei gemischten Arbeiten, welcher Teil Reparatur und welcher Teil Verbesserung war.
Diese Dokumentation hilft bei Finanzierung, Steuererklärung, Versicherung und einem späteren Verkauf.
Vor dem Auftrag
- Zustand fachlich prüfen
- Mehrere Offerten vergleichen
- Bewilligungspflicht klären
- Reserve für Mehrkosten festlegen
Vor der Finanzierung
- Aktuellen Bankwert erfragen
- Tragbarkeit nach Umbau rechnen
- Schuldbriefe prüfen lassen
- Zahlungsplan abstimmen
Während des Projekts
- Änderungen schriftlich bestätigen
- Nachträge laufend kontrollieren
- Rechnungen nach Leistungen trennen
- Abnahme und Mängel dokumentieren
Hinweis: VEEDU sagt nicht, dass eine Hypothekenerhöhung immer besser ist als ein Privatkredit. Es geht darum, beide Möglichkeiten zu verstehen und die langfristige Belastung zu prüfen.
Steuern
Steuern verstehen
Immobiliensteuern verständlich erklärt.
Eigenmietwert mit Reform ab 2029, Schuldzinsen, Unterhalt, Mieteinnahmen und Grundstückgewinnsteuer – als Orientierung erklärt, keine Steuerberatung.
Welche Möglichkeiten hat deine Liegenschaft?
Beschreibe dein Vorhaben. Wir strukturieren gemeinsam die nächsten sinnvollen Abklärungen.