Budget
Wie viel Kaufpreis ist realistisch, ohne dich langfristig zu überlasten?
Erstes Eigenheim
Dein erstes Eigenheim richtig vorbereiten.
Der erste Kauf ist für viele ein grosser Schritt. Bevor du eine Reservation unterschreibst, solltest du verstehen, wie Budget, Eigenmittel, Tragbarkeit, Hypothek, Vorsorgegelder und Unterlagen zusammenhängen.
Eigenmittel
Wie viel eigenes Geld hast du und wie viel davon ist nicht aus der Pensionskasse?
Tragbarkeit
Passen Zins, Unterhalt, Nebenkosten und Amortisation zu deinem Einkommen?
Objekt
Wie beurteilt die Bank das Haus oder die Wohnung?
Unterlagen
Welche Dokumente braucht die Bank, damit sie prüfen kann?
20%
Eigenmittel verstehen
Für ein selbstbewohntes Eigenheim finanzieren Banken in der Regel höchstens rund 80 % des von ihnen anerkannten Belehnungswertes. Stimmen Kaufpreis und Belehnungswert überein, brauchst du deshalb meistens mindestens 20 % Eigenmittel. Bewertet die Bank die Immobilie tiefer als den Kaufpreis, musst du zusätzlich auch diese Differenz mit eigenen Mitteln finanzieren.
Banken prüfen individuell.10%
Eigene Mittel ohne Pensionskasse
Mindestens rund 10 % des Bankwerts müssen als Orientierung aus Mitteln stammen, die nicht aus der 2. Säule kommen. Beispiele sind Sparkonto, Wertschriften, Säule 3a, Schenkung oder Erbvorbezug.
Die Bank prüft Herkunft und Anrechenbarkeit.Restliche Eigenmittel
Der zweite Teil kann je nach Situation aus der Pensionskasse kommen. Du kannst stattdessen auch mehr eigenes Erspartes, Wertschriften, Säule 3a, eine Schenkung oder einen Erbvorbezug einsetzen.
Die Pensionskasse ist möglich, aber nicht zwingend.Beispiel: Kaufpreis CHF 1’000’000
Die folgende Darstellung ist eine vereinfachte Orientierung und keine Zusage.
Wenn die Bank die Immobilie tiefer bewertet als der Kaufpreis, kann zusätzliches Eigenkapital nötig werden. Die Differenz muss oft mit eigenen Mitteln gedeckt werden.
Tragbarkeit
Die Bank schaut nicht nur auf den heutigen Zinssatz. Häufig wird mit einem kalkulatorischen Zinssatz, Unterhalt und Nebenkosten sowie Amortisation geprüft, ob die Belastung langfristig zum Einkommen passt.
Kaufpreis vs. Bankwert
Der Preis im Inserat ist nicht automatisch der Wert, mit dem die Bank rechnet. Der Bankwert beeinflusst, wie hoch die Hypothek sein kann.
Unterlagen vorbereiten
Ausweis, Lohnunterlagen, Steuerunterlagen, Betreibungsauskunft, Eigenmittelnachweise, Pensionskassenausweis, 3a-Auszug und Objektunterlagen sind wichtig.
Warum Kaufpreis und Bankwert auseinanderliegen können
Der Belehnungswert der Bank
Der Kaufpreis ist der Betrag, den du mit der Verkäuferschaft vereinbarst. Der Belehnungswert ist dagegen die vorsichtige Bewertung, auf die sich die Bank bei ihrer Finanzierung stützt.
Dafür beurteilt sie unter anderem Lage, Gebäudezustand, Sanierungsbedarf, Vergleichsobjekte, Wiederverkäuflichkeit sowie Einträge im Grundbuch. Ein hoher Angebotspreis verpflichtet die Bank nicht dazu, denselben Wert anzuerkennen.
Die entscheidende Folge
Die mögliche Hypothek wird grundsätzlich auf dem tieferen, von der Bank akzeptierten Wert berechnet. Eine Differenz zum Kaufpreis musst du deshalb zusätzlich mit eigenen Mitteln auffangen können.
Beispiel mit tieferem Bankwert
Vereinbarter KaufpreisCHF 1’000’000
Von der Bank anerkannter WertCHF 950’000
80 % von CHF 950’000CHF 760’000
Eigenmittel für den KaufpreisCHF 240’000
Die Bank finanziert im Beispiel höchstens CHF 760’000. Vom Kaufpreis bleiben daher CHF 240’000 übrig. Das sind CHF 40’000 mehr als bei einer einfachen 80/20-Rechnung auf dem Kaufpreis.
Vorsorgegelder bewusst einsetzen
Vorbezug
Kapital aus Pensionskasse oder Säule 3a wird ausbezahlt und als Eigenmittel eingesetzt. Dadurch sinkt das Vorsorgevermögen. Die Auszahlung wird separat besteuert; diese Steuer braucht zusätzliche Liquidität und darf nicht aus dem bezogenen Vorsorgebetrag finanziert gedacht werden.
Je nach Vorsorgelösung können auch Altersleistungen sowie Leistungen bei Invalidität oder Todesfall betroffen sein.
Verpfändung
Das Vorsorgekapital bleibt grundsätzlich bestehen, dient der Bank jedoch als Sicherheit. Es entsteht zunächst keine Kapitalauszahlungssteuer. Dafür kann die Hypothek höher bleiben, und im Verwertungsfall kann die Bank auf die verpfändeten Ansprüche zugreifen.
Welche Variante passt, hängt von Einkommen, Familie, Steuern, Pensionierung und Risikofähigkeit ab.
Vorbereitung
Welche Unterlagen die Bank sehen möchte
Persönliche Unterlagen
- Ausweis und Zivilstand
- Lohn- und Einkommensnachweise
- Steuererklärung und Veranlagung
- Betreibungsauskunft
- Übersicht laufender Verpflichtungen
Eigenmittel
- Konto- und Depotauszüge
- Säule-3a-Nachweise
- Pensionskassenausweis
- Schenkung oder Erbvorbezug dokumentieren
- Kaufnebenkosten und Reserve einplanen
Objektprüfung
- Grundbuchauszug und Pläne
- Gebäudezustand und Sanierungen
- Bei Stockwerkeigentum: Protokolle und Fonds
- Versicherung und Nebenkosten
- Reservation erst nach Finanzierungsprüfung
Typische Fehler: zu früh reservieren, zu wenig Reserve behalten, nur mit dem aktuellen Zinssatz rechnen, Pensionskasse ohne Vorsorgeprüfung einsetzen oder das Objekt zu wenig prüfen.
Kostenlose Vorlage
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Bevor du Tragbarkeit und Finanzierung mit einer Bank besprichst, hilft ein realistischer Budget-Überblick. Trag deine Einnahmen und Ausgaben ein – die Vorlage rechnet Monats- und Jahreswerte sowie deinen Saldo automatisch zusammen.
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Steuern
Steuern verstehen
Immobiliensteuern verständlich erklärt.
Eigenmietwert mit Reform ab 2029, Schuldzinsen, Unterhalt, Mieteinnahmen und Grundstückgewinnsteuer – als Orientierung erklärt, keine Steuerberatung.
Du prüfst ein konkretes Objekt?
Nutze zuerst die Rechner und beschreibe danach, welche Fragen zum Kauf, zur Finanzierung oder zu den Unterlagen offen sind. Wir ordnen sie mit dir ein, um die beste Entscheidung vorzubereiten.