Bestehende Immobilie
Bankwert, heutige Hypothek und möglicher Spielraum.
Weiter investieren
Prüfe, ob eine weitere Immobilie möglich ist.
Eine weitere Liegenschaft oder ein Renditeobjekt kann interessant sein. Aber Mieteinnahmen sind nicht gleich Gewinn, und das Risiko deiner bestehenden Immobilie muss mitgedacht werden.
Ausgangspunkt
Bestehende Immobilie als Ausgangspunkt
Manche Eigentümer prüfen, ob sie ihre bestehende Immobilie höher belehnen können, um Eigenmittel für ein weiteres Objekt zu schaffen. Die Bank prüft dabei beide Immobilien und deine gesamte Tragbarkeit.
Hypothek aufstocken
Nur möglich, wenn Wert, Einkommen und Sicherheiten passen.
Eigenmittel
Zusätzliches Kapital könnte als Eigenmittel dienen.
Renditeobjekt
Kaufpreis, Miete, Lage, Zustand, Leerstand und Kosten.
Gesamtbelastung
Beide Immobilien werden zusammen betrachtet.
Was die Bank sehen möchte
- Kaufpreis und Wert der zweiten Immobilie
- Mietverträge oder Mieterspiegel
- realistische Mieteinnahmen
- Zustand und Renovationsbedarf
- Unterhalt, Nebenkosten und Verwaltung
- Leerstandsrisiko und Lage
- deine Tragbarkeit mit beiden Immobilien
Mieteinnahmen sind nicht Gewinn
Mieteinnahmenplus
Hypothekarzinsenminus
Unterhalt und Reparaturenminus
Verwaltung, Versicherung, Leerstandminus
Steuern und Rückstellungenminus
Erst nach diesen Abzügen sieht man, ob eine Liegenschaft wirklich sinnvoll sein kann.
Vorsorge nicht falsch einplanen
Pensionskassengelder sind grundsätzlich für selbstbewohntes Wohneigentum gedacht. Für Renditeobjekte sollten sie nicht als normales Eigenkapital eingeplant werden.
Risiko für Zuhause
Wenn du dein Eigenheim höher belehnst, liegt mehr Risiko auf deinem Zuhause. Deshalb auch schlechte Szenarien rechnen: höhere Zinsen, Leerstand, Reparaturen.
Steuern und Rendite
Mieteinnahmen sind steuerbar. Schuldzinsen, Unterhalt und Kosten können relevant sein, aber die Regeln hängen von Situation und Kanton ab.
Vom Mietzins zum Nettoertrag
Ausgangspunkt ist hier der Mietzins ohne separat weiterverrechnete Nebenkosten. Danach ziehen wir nur Kosten ab, die der Eigentümer selbst trägt.
| Position | Beispiel pro Jahr | Einordnung |
|---|---|---|
| Mietzins pro Monat, ohne separat verrechnete Nebenkosten | CHF 3’000 | Der eigentliche Mietzins für die Nutzung der Immobilie. |
| Mietzins pro Jahr | CHF 3’000 × 12 = CHF 36’000 | Ausgangsbetrag vor den Kosten des Eigentümers. |
| − Unterhalt, Verwaltung und Versicherungen | − CHF 5’500 | Vereinfachte Annahme für Kosten, die beim Eigentümer bleiben. |
| − Leerstand und Rückstellungen | − CHF 2’500 | Vereinfachter Puffer für Mietausfälle und spätere Arbeiten. |
| Verbleibender Nettoertrag | CHF 28’000 | Dieser Betrag wird für die vereinfachte Ertragswertrechnung verwendet. |
Was ist mit den Nebenkosten? Akontozahlungen der Mieter für Heizung, Warmwasser oder andere separat abgerechnete Nebenkosten sind in diesem vereinfachten Beispiel nicht Teil des Mietzinses von CHF 3’000. Sie werden deshalb auch nicht pauschal nochmals abgezogen. Entscheidend sind die Kosten, die nach der Abrechnung tatsächlich beim Eigentümer bleiben.
Nettoertrag ÷ Kapitalisierungssatz = Ertragswert
CHF 28’000 ÷ 4 % = CHF 700’000
Was bedeuten die CHF 700’000? Sie sind der rechnerische Wert, der sich aus CHF 28’000 jährlichem Nettoertrag und einem angenommenen Kapitalisierungssatz von 4 % ergibt.
Die CHF 700’000 sind weder automatisch der Kaufpreis noch der Bankwert und auch keine Finanzierungszusage. Eine Bank kann mit einem anderen nachhaltigen Mietzins, anderen Kosten oder einem anderen Kapitalisierungssatz rechnen.
| Nettoertrag | Kapitalisierungssatz | Ertragswert | Was verändert sich? |
|---|---|---|---|
| CHF 28’000 | 3,5 % | CHF 800’000 | Tiefer Satz, etwa bei stabiler Lage und geringerem wahrgenommenem Risiko. |
| CHF 28’000 | 4,0 % | CHF 700’000 | Mittlere Annahme dieses Beispiels. |
| CHF 28’000 | 5,0 % | CHF 560’000 | Höherer Satz bei mehr Risiko oder höherem Renditeanspruch. |
Es gibt keinen allgemein «guten» Kapitalisierungssatz. Lage, Objektart, Gebäudezustand, Mietverträge, Leerstandsrisiko, Zinsumfeld und regionale Nachfrage bestimmen, welcher Satz plausibel ist. Für eine Kaufprüfung sollte der von der Bank verwendete Satz erfragt werden.
Eine höhere Belehnung des Eigenheims verbindet die Risiken beider Immobilien. Rechne deshalb auch Szenarien mit höheren Zinsen, mehreren Monaten Leerstand und einer ungeplanten Sanierung.
Steuern
Steuern verstehen
Immobiliensteuern verständlich erklärt.
Eigenmietwert mit Reform ab 2029, Schuldzinsen, Unterhalt, Mieteinnahmen und Grundstückgewinnsteuer – als Orientierung erklärt, keine Steuerberatung.
Du prüfst ein konkretes Renditeobjekt?
Beschreibe Ausgangslage und Idee. Wir strukturieren die nächsten Fragen – von Eigenmitteln über Tragbarkeit bis zum realistischen Nettoertrag.